事前に知る知らないで大違い！3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合の特例（3,000万円の特別控除）の適用要件とは？

以下のすべての事項に「はい」と該当する場合「3,000万円の特別控除（措法35条③）の特例の適用を受けることができます。

※１　譲渡所得金額が3,000万円に満たない場合の特別控除額は、その譲渡所得金額が限度となります。

※２同一年中に、空き家とマイホームの売却があった場合の特別控除額は、合計で3,000万円が限度となります。（措通35-7）

１．あなた（売却された方）は、家屋及びその家屋の敷地の両方を相続（遺贈も含みます。以下同じ）により取得されましたか。また、相続が開始した（亡くなった）のは平成30年1月2日以降ですか？

※１家屋のみ又は家屋の敷地のみを相続により取得した場合には、特例の適用は受けられません（措法3条③）

※２相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に行った売却に限り、特例を適用することができます。（措法35条③）

２．その家屋は、区分所有建物に該当するものではないですか？

※区分所有建物である旨の登記がされている二世帯住宅やマンションは、特例の適用を受けることができません。（措法35条④二）

３．その家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたものですか？

４．その家屋には、相続の開始の直前おいて亡くなった方（被相続人）が居住しており、他に居住していた方被相続人おｎ家族を含む）はいませんか？

※１亡くなった方が相続開始の直前において老人ホームに入居していた等の特定事由がある場合は、亡くなった方が居住しなくなる直前においてその住居の用に供されていた家屋であれば、特例の適用を受けることができます（居住しなくなる直前において亡くなった方以外の方が居住していないことが必要です。）詳しくは税務署へお尋ねください（措令23条⑥⑦）

※２居住用家屋が複数の建築物から成る場合には、主として居住の用に供されていた一の建築物のみが特例の対象となります。例えば、母屋、離れ、倉庫など複数の建築物がある場合は、その母屋（主として居住の用に供されていた）部分のみがとくれいの対象となります。（敷地については面積按分）詳しくは税務署へお尋ねください（措令23条⑧、措通35-10）

※３亡くなった方が二以上の居住用家屋を所有している場合には、主としてその居住の用に供していた家屋のみが特例の対象となります。（措通35-10、31の3－2）

５．同一の被相続人から相続により取得した家屋又は敷地の売却について、この特例を受けるのは初めてですか？

６．売却先（買主）は第三者ですか？

※あなたの配偶者や一定の親族、同族会社など特別の関係にある人（会社）に売却された場合には、特例の適用を受けることができません。詳しくは税務署へお尋ねください（措令20の3①）

７．売却金額は1億円以下ですか？

※１その家屋及び敷地について他に相続し売却している場合や、複数年にわたって売却する場合は、それらの売却金額を合算します。詳しくは税務署へお尋ねください（措法35条③⑤⑥）

※２この特例を受ける方は、被相続人の居住用家屋又は敷地を取得した他の相続人に対し、売却をした旨、売却をした日、その他参考となるべき事項を通知しなければなりません。（措法35条⑦）

８．売却物件は、次のいずれかに該当しますか？

A被相続人の居住用家屋の売却又は被相続人居住用家屋とともにその敷地の用に供されていた土地等の売却（以下「家屋又は家屋と敷地の売却」という）

①家屋は、相続開始から売却時まで空き家でしたか？（相続人等の居住の用、事業の用、貸付の用に供されていませんでしたか？）

②家屋は、売却時に地震に対する安全基準に適合していましたか？（耐震性のないものに限る。）

B被相続人の居住用家屋を取り壊した後、その敷地の用に供されていた土地等の売却（以下「敷地のみの売却」という）

①家屋は、相続開始から売却時まで空き家でしたか？（相続人等の居住の用、事業の用、貸付の用に供されていませんでしたか？）

②敷地は、相続開始時から売却時まで居住の用、事業の用、貸付の用に供されていませんでしたか？また、家屋取壊し時から売却時まで他の建物等の敷地の用に供されていませんでしたか？

【他の税制との適用関係】

※１　マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除（措法35条①）又はマイホームの買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能です。

※２　所得税及び復興特別所得税の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除との併用が可能です。

※３　相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例との併用はできません。

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