【一戸建てVSマンション④】

一戸建て・マンション買うといくらかかるの？それぞれ新築時価格：4,000万円で購入、35年間の金額で試算してみましょう！

【マンション購入時】

入居時に係る費用としては、頭金５００万円のほかに、税金・住宅ローン借入費用・修繕積立金などに価格の４％（諸経費）を計上します。

入居後は住宅ローン返済額のほか

入居後は住宅ローン返済額のほか、月々の管理費・修繕積立金、それに固定資産税と都市計画税がかかります。また、住宅ローン控除を受けると所得税が戻ってくるので、その分はマイナスとして計算します。

その結果、20年間でかかる住居費の総額は3,639万円になりました。なお、専有部分（住戸内）のリフォームや修繕費などはいくらかかるかケースバイケースなので、試算には含めません。

さらに20年後の資産価値がいくらになるかも重要なポイントです。もしその家を20年後に売ったとすれば、お金が手元に入ってくるからです。そこで土地の価格は20年後も変わらず、建物価格が20年で40％ダウンすると仮定すると、20年後の資産総額は2,800万円と算出されました。

不動産の価格は相場変動によっても上下しますが、ここでは相場の変動要因も除いて計算しています。

20年間の住居費は支出、20年後の資産価格は収入となるので、両者を差し引くと839万円となりました。つまり20年間で839万円の負担という計算です。

設定条件）

住宅価格：4,000万円（土地1,000万円・建物3,000万円）

住宅ローン：借入額3,500万円・金利1.4％（固定金利）・35年返済・毎月返済額105,458円

入居時費用：頭金500万円＋住宅価格の4％（諸経費）

入居後費用：管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・住宅ローン控除（最大控除額・戻る税額をマイナス）

住居費）20年間の総額

入居時費用：660万円

住宅ローン返済額：2,531万円

入居後費用：448万円

計①＝３，６３９万円

資産価値）２０年後の価格

土地：1,000万円

建物：1,800万円

計②＝２，８００万円

①－②＝８３９万円

【一戸建て購入時】

一戸建てについても試算してみましょう。まず入居時の諸費用ですが、一戸建ての場合は、仲介手数料がかかるケースが多いのでマンションよりも高く、価格の７％で設定しています。

入居後の住宅ローン返済額はマンションと同じですが、管理費や修繕積立金がかからないので一戸建てのほうが負担が軽くなります。20年間の総額がマイナスになっていますが、これは固定資産税や都市計画税の支払いよりも、住宅ローン控除で戻る金額のほうが大きいことを意味しています。

その結果、20年間でかかる住居費の総額は3,273万円と、マンションよりも366万円低い金額になりました。やはり月々の管理費・修繕積立金がないことが、負担の差に表れています。なお、建物の修繕やリフォームの費用はここでも計算に入れておりません。

20年後の資産価値も計算してみると、土地価格は2,000万円で変わりません。建物が20年で80％ダウン（※現在、主流な木造住宅を想定）すると仮定すると、400万円まで下がります。土地と建物の合計は2,400万円となり、マンションの方が低い金額です。

20年間の住居費から20年後の資産価値を差引くと、873万円の負担になりました。住居費時はマンションよりも軽いものの

20年間の住居費から20年後の資産価値を差引くと、873万円の負担になりました。住居費時はマンションよりも軽いものの、資産価値の目減りが大きいため、トータルの負担ではマンションより大きくなっています。

設定条件）

住宅価格：4,000万円（土地2,000万円・建物2,000万円）

住宅ローン：借入額3,500万円・金利1.4％（固定金利）・35年返済・毎月返済額105,458円

入居時費用：頭金500万円＋住宅価格の７％（諸費用）

入居後費用：固定資産税・都市計画税・住宅ローン控除（最大控除額・戻る税額をマイナス）

住居費）

入居時費用：780万円

住宅ローン返済額：2,531万円

入居後費用：－38万円

計①3,273万円

資産価値）

土地：2,000万円

建物：400万円

計②2,400万円

①－②＝８７３万円

今回は、諸設定条件にて20年間の住居費と20年後の資産価値を試算してみました。

すると一戸建てよりもマンションの方が負担が軽いという結果になりました。

しかし、前回お話したように一戸建てでは、建物価値のダウン（償却）が終了する30～50年以降では、土地の資産価値が一定値で横ばいが続く一方、マンションの場合では30～50年後も緩やかに資産価値がダウンして、35年前後には、双方の資産価値が逆転するという現象がおこります。

一戸建てVSマンション、どちらの住まいを選択するかは、それぞれのご家族の資金系計画・購入時期・生活スタイル・将来の生活設計などをしっかりと話し合い、さまざまな専門家のアドバイスを参考にいかに「理想の暮らし」を実現できるか？を考えることが、大切になることでしょう。

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