一般社団法人 全国空き家アドバイザー協議会 沖縄県名護支部

土地・建物・諸費用、この3つをすべて合わせた金額がマイホーム購入費用です。

【マイホーム購入費用の総額を把握する】

マイホーム購入には、購入時にかかる費用のほか、購入後に係る費用もあり、それらの費用と物件価格（土地＋建物または、マンション等の物件）を合わせた額がマイホーム購入費用の総額となります。物件価格以外には、以下のような費用がかかります。

１．不動産購入・取得に関わる費用

・手付金・申込証拠金等（購入代金の一部　※購入代金総額の約１０％程度）

・印紙税（売買契約書に貼付する形で支払われる税金）

・仲介手数料（仲介会社を通して物件を購入する場合に支払う手数料）

・登記費用（不動産登記、抵当権設定登記等の際に必要な登録免許税や司法書士報酬料）

・不動産取得税（不動産を取得した際に、一度だけ支払う税金）

・固定資産税・都市計画税（毎年、不動産所有者にかかる税金です。）

・建物登記（建物表示登記・建物保存登記、建物を新築及び未登記の場合に行う手続の際に必要な登録免許税や土地家屋調査士報酬）

２．住宅ローン契約に関わる費用

・印紙税（住宅ローン契約書に貼付する形で支払われる税金）

・住宅ローン借入費用（事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料、などが必要になります。）

３．その他の費用

・引っ越し費用（現在のお住まいから新居へ引っ越すための費用、間に仮住まいの期間が発生する場合にはその分の必要となります。）

・家具家電購入費用（新居に移る際には、家具・家電・カーテンなどを新しく購入したり、買い替えたりするケースが多くあります。）

・水道負担金（一戸建てを購入する場合などに新たに水道を利用する場合、自治体によって発生する費用です。）

・修繕積立金（マンション購入の際に支払います。）

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相続権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科せられます。

問い合わせ先:0980-43-9191(月〜土:10時〜18時)

合同会社城コーポレーション　e-mailアドレス：info@gusuku-cop.com

マイホーム計画は、「理想の暮らし」を考えることから始まります。

マイホームを計画する際、さまざまな選択肢（新築戸建・中古住宅・分譲マンション等）があり、ともすると建物や物件選びに重点がおかれがちですが、本来は家を建てることが目的ではなく、家族とそこで「暮らす」ことが重要な目的となります。

その為には、現在の家族の状況（経済状況なども含めて）、未来の家族の在り方等を、ご家族みんなで話し合って、どのような暮らしを実現したいのか？を思い描く（ライフプラン）ことがとても大切になります。

１）「マイホームの条件」をリストUP！

先ずは、ご家族みんなの希望リストを書き出してみましょう！

百円ショップ等で、メモ書きできるような大き目のカラー付箋紙を購入して、ご家族みんなで楽しく思いつくまま、どんどん記入していきましょう！

リストの書き方は、

①土地・建物・金額の大きく3つの項目へ分ける（付箋紙もそれぞれの項目別に３種類へ色分けする。）

例えば）

【土地】

・住むエリアはどこがいい！学校区や通勤の便、スーパーやコンビニ、役所等の公共施設や病院等の生活施設の充実、周辺環境など

【建物】

・広さや間取り、建物のスタイルや設備、庭でBBQをしたい！リビングを広々として家族や仲間を呼んで楽しみたい！ガレージで車などの整備を楽しみたい！などのさまざまな希望のライフスタイルなど

【金額】

・総額の予算、月々の返済可能額など

２）優先順位をつけよう！！

①それぞれの項目で次のように分類する

A．絶対に譲れない　B．できれば叶えたい　C．どちらでもよい

②ABCそれぞれの項目で優先順位をつける！（ある二つを比べたときにどちらがより譲れないか「総当たり戦」を繰り広げて、ポイント順に並べるのがおすすめ）

③あとから「変えられない」ものの優先順位を高くする

例えば）

A.絶対に譲れない

・全体の予算は、4,000万円以内・駐車場は3台付・大きな道路沿いはイヤ

・親と姉の家から遠くないところ・平屋建て・陽当たりがいい・子供たちが徒歩で通学できる・通勤の便が良い・リビングはみんなでくつろげる広さ○○帖

B.できれば叶えたい

・１，2階に洗面トイレ・犬を飼いたい・食洗器が欲しい・ウォークインクローゼット・対面キッチン・トイレ幅を広くしたい・休日は友人などを呼んでBBQ

３）「理想の暮らし」のイメージは、リストUPからデータ化へ

ご家族みんなの希望リストが出尽くしたら、楽しく総当たり戦を繰り広げて、優先順位をつけた後、データ化しておきましょう！

このデータをもとに土地探しや建物の設計プラン、中古住宅や分譲マンション等の物件選びの際に専門の不動産や建築業者、設計事務所などへ家族の希望を伝えることにより、「理想の暮らし」に近い提案を頂けることになります。

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既存住宅の市場が活発になっていくと、住み替えや買い替えがスムーズになるだけではありません。例えば、適切な維持管理がなされた既存住宅が市場で高い評価を受けるようになれば、リバースモゲージという概念も定着してきます。

年金の問題などがあり老後が心配な日本では、評価の高い住宅を持っていることで不安が少なくなります。老後の不安のためにお金を貯めこむ必要はなくなり、現金は消費に回す余裕ができます。一つの例ですが、このような循環になっていくのが一番理想ではないでしょうか。

また、例えばまちなみを美しくする電線地中化も、実は美観だけの問題ではなく、災害時への有効な備えになります。電線類が地下に埋設されていれば、万が一災害で分断されても、地上に比べて早い復旧が見込めるからです。単なる景観としてだけではなく、安心・安全という意味合いから、電線の地中化は大変有効なのです。

この２つの例のように、住生活基本法では、住宅・住環境を多面的にとらえ、住みよい国づくりを目指しています。「豊かさが実感できる社会」とは、具体的には「資産性が損なわれない住宅・住環境づくり」のことであり、資産を残せる社会は健全な社会だともいえるのではないでしょうか。

しかし、国民の意識をすぐに変えるのは難しいのかもしれません。

産業廃棄物の量が減少したり、まちがきれいになったり、地震にそなえた設備が増えたり、住宅の寿命が長くなったり、一見バラバラなことの積み重ねが、美しく住みよい国の素になるのではないでしょうか。

今すぐには変われないかもしれないけれど、５年後、１０年後のそれを目指していくことから始めることが大事だと思うのです。

住生活基本法では、都道府県ごとに都道府県計画を策定することを定めています。
都道府県や地域によって、適した住宅政策は違ってきます。それぞれの地域で、豊かな生活を送れるということを、地方自治体が考えていかなければならない仕組みになっています。

そうすると、事業者と地方公共団体という関わりが、これまで以上に重要になってきます。お互いに意見を言ったり、要望するなど、助け合っていかなければなりません。

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関係者それぞれの責務が明記されている中で、私たち住宅事業者が一番努力しなければいけないことは、国や地方公共団体と協力して、地域ごとの指標を実現するために努力することです。

具体的には、既存住宅が充分評価され流通する市場を作っていくことです。

諸外国では「住み替え」という概念は、法律で仕組みを作らなくても、生活に組み込まれているようです。所得水準に合わせて住み替える、生活スタイルが変わったら住み替える・・・生活に根づいた仕組みです。

しかし、日本にはそういった習慣が根づいていません。作ったら壊す、そして新しいものを建てる。いわゆる「スクラップ&ビルド」これが従来の日本のやり方でした。しかし、量から質へ、ストック重視の市場では、住宅・住環境を社会的資産として維持し、使いまわしていくことが求められています。

日本の住宅は、世界的にも素晴らしい性能を持っています。しかし、既存住宅の評価や流通性は相当遅れているのが現状です。定期的に手入れされている住宅は、２０年経ったとしても、欧米では少なくとも横ばい、下がるにしてもゼロになることはありませんが、日本では多くの場合ゼロになってしまいます。

良質な住宅ストックが市場に充分流通し、国民それぞれの価値観にあった住宅を選ぶことができるような環境作りを進めていくことが重要です。事業者自らが良い住宅を作り、まちなみを整備することで、そこにある住宅が高い評価を受けて流通していく市場を目指しています。

年数が経てば経つほど、家も含めたまち全体の資産価値が上がっていくのが、理想的なまちづくりなのではないでしょうか。住宅そのものをもっと長期的な視点で考えること、これが鍵となっているのかもしれません。これからは高齢化・少子化が進み、環境への配慮がますます重要になっていきます。だからこそ、いいものを建てて長く使っていくことが重要です。

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「住宅基本法」ではなく「住・・生活基本法」としたことが、大きな特長です。

多様なライフスタイルに合わせた「住まい方」という意識が、「住生活」という言葉には込められています。「住宅」や「まち」という箱だけではなく、その中味である生活自体にも価値を見出すことで、多様性、多面性があり自由度も高く選択性もある社会を目指しています。
大きな意味で、住宅にかかわるすべてのことを包括した言葉なのです。

また、国、地方公共団体、住宅関連事業者、居住者など関係者それぞれの責務を定めたことが、これまでの法律とは大きく違うところです。

法律にのっとって国が全国計画を策定し、都道府県が地域性を鑑み、住民の声を取り入れながら都道府県計画を策定します。さらに、それを受けて地方公共団体が動くとき、「住宅だから国土交通省」というだけではなく、関連省庁との関係性が非常に重要になってきます。

「住宅」や「まち」という箱だけではなく、その中にある生活そのものを向上させるには、いろいろな省庁が連携する必要があります。また、住宅関係事業者の協力も絶対に必要です。また、国民の意識も非常に大切です。そういった観点から、それぞれの責務を果たすことは非常に重要だと考えられるのです。

これまでの日本は、住宅を購入してもローンに縛られ、やっと完済したときには住宅の資産価値はほとんどなくなってしまっていた、というのが普通でした。

しかし、諸外国では事情が違います。ライフスタイルに即した「買い替え」、「住み替え」の習慣が定着し、日本に比べて豊かな住生活を享受することが可能となっています。

その違いは何なのでしょうか。
豊かな住生活を実現している諸外国には、良好な住環境は国が供給し保障するものであり、住宅・住環境を資産として維持することは「国の責務」である、と定めた住宅に関する基本法のようなものがありました。一方日本には、住宅に関連する個別の法律はありましたが、全体をとりまとめバランスをとる法律がなかったのです。

そこで住団連は、「住生活価値の最大化」を実現し、住宅を社会的資産という側面からとらえ、住宅だけではなく住環境そのものの在り方を見直し、日本でも豊かな住生活が送れるように、国民、事業者、行政が一体となった改革を提案しました。

住宅を個人資産としてだけではなく社会的資産として見直し、社会全体で支えていくことが、豊かな住生活につながると考えたからです。

国民の生活の基礎である住宅・住環境を、いろいろな法律の土台となる基本の法律に根づかせて、その上にいろいろな個別の法律がある、そんな形にしてほしかったのです。

このような提言などは、新しい法律に反映してもらうことができました。今回施行された住生活基本法には、民間からの意見も多く取り入れられているのです。

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住生活基本法が施行されました。この住生活基本法は、これまでの住宅建設計画法が形を変えたものではなく、全く新しい法律です。文字通り「基本法」であり、ここがまさにスタート、住生活元年ととらえています。

しかし、すぐに日本の住宅や住環境がよくなるというものではありません。これからどうしていくかが一番の課題といえるのではないでしょうか。

２００６年３月に終了した住宅建設計画法は、官と行政の動きを定めたもので、戦後の日本では大きな社会的役割を担ってきました。そして現在、住宅は数としては充分となりました。今後は豊かな住生活を目指し、量から質への変換を図る時代に入ってきたのです。

（社）住宅生産団体連合会では、２００２年に「住宅・住環境イノベーション」を発表し、「世界に誇れる国」を目指すことを明言しました。２００５年には、『住宅基本法』の制定を求める提言書・解説書を発表、また（社）日本経済団体連合会からも「住宅・街づくり基本法の制定に向けて」という提言が発表されました。

国においては、第８次住宅建設計画法が２００６年３月に終了することもあり、有識者による審議会を中心に、新しい住宅政策についての審議が重ねられていました。

そんな官、民それぞれが目指すところを一つにしたものが、「住生活基本法」といえるのではないでしょうか

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防災や安心・安全、社会福祉、地球環境など、これまでの直接住宅政策には結びつかなかった分野も、住宅政策と連携して進めていくことも大きな目標の一つです。

住宅地で起こる犯罪や地震・火災などの防災問題、さらには社会福祉問題は、住宅政策と密接しています。

また、木造住宅が多い日本では、廃材が廃棄物処理の問題に大きく影響してきましたが、ストック重視という考え方は、作って壊すのではなく、長い期間活用していくということですから、地球環境問題にも深くかかわってくることになります。

このような住宅関連分野と連携した住宅・まちづくりは、今後、住宅の評価に大きな影響を与える要素となってきます。

さらに、セーフティーネットの機能向上を目指し、住宅を取得しづらい人への住宅供給をこれまで以上に安定したものにすることを目指します。

低額所得者、高齢者や障がい者だけではなく、子育て世代や災害の被災者などにも、健康的で文化的な住生活を営める住宅を確保できるようにするのが目的です。

公的住宅だけではなく、民間賃貸住宅も含めて幅広いツールを使いながら、機能向上を目指しています。

すべての人が健康で文化的な生活を送ることができるよう、住宅を「モノ」としてだけではなく、住宅から派生する「居住サービス」全体に着目し、それを「社会的資産」として運用していく…

「住宅基本法」ではなく「住生活基本法」と銘打ったゆえんがここにあるのです。

住宅全般に関する「居住サービス」全体の向上を目指したものが、「住生活基本法」なのです。

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良質な住宅ストックとは、「モノ」としての質だけではなく、周辺の環境やまちなみの一つの要素として存在する「社会的資産」を指しています。

住宅としての機能や設備が充実していても、その住宅がある地域が良好でなければ、その住宅の価値は落ちてしまいます。

良質な住宅にはそれをとりまく良好な環境が必要なのです。

住宅市場の環境整備が必要となるのは、一様ではないニーズに応えるためです。

さまざまな世帯のさまざまなニーズにあった住宅、さまざまな価値の住宅市場に流通させることは、市場を活性化させるための非常に大事な要素となります。

同じ住宅に住み続ける形態から、状況の変化によって都合の良い住宅や地域に住み替えていくといった、個人のニーズの多様化に対応した居住サービスを展開できる環境を作り出そうと考えているのです。

社会的資産としての住宅を、ニーズに応じてみんなで使いまわしていくためには、しっかりとした住宅市場と多様なストックが必要ですし、しっかりとした市場があるということは、ストックが総合的に評価される必要があります。

このように「住宅市場の環境整備」と「良質な住宅ストックの確保」は密接な関係にあるのです。

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「住生活基本法」４つの柱と３つの主役

「住宅建設計画法」に替わり「住生活基本法」が制定され、全国計画が策定されました。10年先の住生活に関する目標値を定め、５年ごとに内容が見直されます。

４つの柱

「良質な住宅ストックの形成及び将来世代への継承」

「良好な居住環境の形成」

「国民の多様な居住ニーズが実現される住宅市場の環境整備」

「住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保」

良質な住宅と環境を創出し、消費者ニーズに合った住宅が市場に供給されることを目指しています。

３つの主体

「地方公共団体」

「民間供給事業者」

「消費者」

住宅政策はこれまで国が中心になって進めてきました。それを３つのマーケットの主体で担っていくことを目指しています。

【住宅を「居住サービス」として考える】

これまでの住宅政策は、住宅不足を解消するために住宅の量を確保することを大きな目標としていました。その結果、住宅戸数は、世帯数を大幅に上回る水準までになりました。

しかし、戸数は充分になったものの、現在の住宅や周辺環境の満足度は高くないともいわれています。

量は充分ですが、質が伴わないのが現状なのです。

これから日本の人口は減少していきます。また、少子・高齢化の進行にともない家族形態の変化や新しい生活スタイルが出現し、住宅や環境に求めるものも大きく変わりつつあります。

そこで「住生活基本法」では、住宅の「量を増やすこと」から「資産として確保すること」、フローからストックに視点を移し、さらに質を上げることで、住宅次世代へ継承できる「社会的資産」とすることを第一の目標としました。

たった一家族の「終の棲家」として、一世代で住宅の寿命を終わらせるのではなく、次の世代まで継承していける良質な住宅を、ストックとして確保し市場に流通させること、「住み替え」しやすい仕組みを目指しています。

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空き家は他人事ではなく、自分自身であり、一人ひとりが空き家に対する意識を高めることで、地域における空き家の発生は抑制できると考えられます。

一人でも多くの人にその機会に触れていただくため、本年度も国土交通省後援のもと、この10月に全国30ヶ所以上で住教育セミナーを開催。

毎年10月は国土交通省が住生活月間と定めており、住宅・居住環境・住まい方について広く考える機会を提供し、住意識の向上を目指すものです。

住教育セミナーでは、住まいについて、空き家についてを住教育インストラクーが講師となりわかりやすく伝えていきます。

セミナー終了後は、住教育カードを使用した体験型のワークショップを実施

住教育カードゲームは、参加者それぞれがカードに記載された設問に対して自身の考えを述べることで、自分の考えを整理したり、他者の考えを理解したりすることができるゲームで、各所から好評を得ています。

実家を空き家にしないために、一人でも多くの方に住教育に触れていただきたいと思います。

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