一般社団法人 全国空き家アドバイザー協議会 沖縄県名護支部

2024年4月からは、「相続登記」（名義変更）が義務化されます。

不動産の相続の際、相続人が行う必要がある手続きの一つに、相続登記があります。これまでは相続登記を行わなくても罰則などが課せられなかったため、必要がなければ費用もかかるので手続きをしない人も多くいました。

しかし、相続登記がなされないことで、所有者が特定できず、「有効な土地利用ができない」といった所有者不明土地が全国に拡大しており、その面積を合わせると九州よりも広く国土の約２４％（令和2年度国土交通省調べ）に及ぶ現状です。

相続が発生してもそれに伴って相続登記がされない原因として、

①これまで相続登記の申請は任意とされており、かつ、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったこと

②相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をする意欲がわきにくいことが指摘されています。

そのため、相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようというわけです。

【空き家を所有したらどうする？】

ある調査によると、もし実家が空き家になったらどうする？

の回答に約9割が活用を考えているという結果がありますが、この活用には、自身が住む、売却する、賃貸する等が含まれております。

しかし、現在「空き家」になっている住宅の状況を見てみると、約7割が放置したままという回答なっております。

いわゆる「なんとなく空き家」です。

相続などで空き家を所有することになった場合、できるだけ早く今後の方針を決める必要があります。

なぜなら、人が住まなくなった建物は日々老朽化し、修繕する際の費用が、刻一刻と増大化して、その活用が困難になっていくからです。

その時の選択肢となるのが、「持ち続ける」か「手放す」かの２つです。

ここで判断基準となるのは、将来使う予定があるかどうかです。

空き家を将来使用する予定がないならば、たとえ安くても手放した方がいい。

なぜならば、「空き家」の維持管理には、コスト・労力・リスク（固定資産税・建物の修繕・樹木の剪定・維持管理の見まわり・不審者の侵入・火災の発生・害虫の繁殖等）がかかります。

こうしたことを、今後、自身の家や親から相続した場合を含めて、早めに考えておくことが重要です。

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相続登記の義務化(令和6年4月1日施行)ご存知ですか？　ご実家などの土地建物、お亡くなりになった両親や祖父母の名義のままになっていませんか？

相続権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科せられます。

問い合わせ先:0980-43-9191(月〜土:10時〜18時)

合同会社城コーポレーション　e-mailアドレス：info@gusuku-cop.com

本年、空き家法（空家対策特別措置法）が改正され、特定空家になる前段階の対策を強化するようになり、新たに「管理不全空き家」という指定をすることができるようになりました。

特定空家になってからの対策では遅いため、これまでの適切な管理の努力義務から、所有者の責務強化へと拡充されました。

その背景として、居住目的のない空き家は、この20年間で約1.9倍に増加し、今後ますます増加する見込みで早期での対応が求められる状況があり、方向性としては、

空き家の「活用拡大」「管理の確保」「特定空家の除却等」の三本柱で対応を強化することになります。

これまでは、空き家になっても固定資産税等の関係によって活用・除却をせず、いわゆる「放置空き家」が増えてきておりました。その原因の一つとして、住宅用地は固定資産税を減額される特例がありました。

しかし、今回の改正で、特定空家予備軍である「管理不全空き家」は除外対象に加えられることになり、壁に亀裂が入ったり、窓の一部が割れたりしている建物が除外対象に想定され、全国では少なくとも約２４万戸が該当するといわれております。

また、2023年度から、不要な土地を国に返還できる「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。

この制度は、相続した土地について「遠くに住んでいて利用する予定がない」「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」といった声により、このような土地が管理できないまま放置されていることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため相続または遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部または全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。

※要件を満たして国庫に帰属させる場合、申請者は土地管理相当額の負担金の納付が必要になる。また、本制度を利用することができない土地の規定もあるため、事前に確認が必要です。

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空き家の放置が各地に拡がったことでこれらの課題を解決するために、平成27年5月に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家が周辺にもたらす悪影響や今後も空き家が増え続けることからその対策が実施されている。

空き家法には空き家の予防についても定められており、空き家にしない・させない・作らない、が重要になります。

また、対策を講じない所有者を想定した規定もあり、空き家所有者は周辺の住環境に悪影響を及ぼさないよう適切に空き家の管理に努めなければならないと定められています。

この空き家法が制定されたことにより市町村は、

・空き家所有者に対して「きちんと管理するよう指導」する。

・空き家の跡地をもっと活用するよう促進する。

・危険度が高い空き家を「特定空き家等」と指定できる。

・特定空き家に対して行政は「代執行」できる。

※特定空き家とは、空き家のなかでそのままにすることが不適切である状態のもの(定期的に管理されていないもの)

さらに、空き家所有者が不明の場合は、所有者の特定・空き家の立ち入り調査などができるようになりました。

きちんと管理されていない家や放置・放棄された家は、「迷惑な空き家」または「危険な空き家」として「特定空き家」として認定される。

放置されてから約10年程度で特定空き家になるといわれています。

【空き家法の一部改正、対策の充実と取組みの強化】

今後益々増加する空家等の予測をふまえ、これまでの対策では不十分ということで、一部改正案が取りまとめられ、令和5年6月公布され、対策の充実と取組みの強化がなされ、以下のような方向性が示されました。

・活用困難な空き家の除去等の取組みを加速・円滑化

・「空き家をなるべく早い段階で活用する」との考え方を基本とし、所有者や活用希望者の判断を迅速化する取組みの推進

・特定空き家の状態になる前の段階から有効活用や適正な管理を促進し、地域経済等の活性化に繋げる

・法制度、予算、税制等のさまざまな政策ツールを活用し、官民が連携して総合的に取組みを促進。

・自治体やNPO 法人等の先行、優良事例を横展開

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空き家とは、他人事ではなく、早いか遅いかだけで誰もが「我が家を空き家にする」可能性があるものです。そのため空き家はこれからも増え続けていくことになるでしょう。

では、空き家を放置するとどうなるのか？

①所有者の不利益につながる。

・シロアリ等の被害で傷みが早く、建物の価値が低下

・第三者による不法占拠、盗難や火災のリスク

・地震、風水害の災害リスク

・近所からの不衛生や倒木、建物倒壊などによる苦情

・所有者の維持管理による経済的、精神的な負担

※空き家の倒壊等により周辺家屋や通行人に危害を与えた場合、所有者に過失がなくても損害賠償責任が発生します。

②近隣住民への被害

・建物の倒壊、崩壊、屋根外壁の落下や飛散

・防犯性の低下やゴミの不法投棄

・衛生の悪化、悪臭の発生

・風景、景観の悪化

・樹枝の越境や落ち葉の飛散等

③市町村の経済的損失

・人口が減ると市民1人あたりの税金が上がる

・水道やガスなどのインフラの老朽化や病院や銀行、商業店舗の閉店や撤退

・地域の魅力、活力の低下による自治会運営の困窮

※空き家率が30%を超えると市町村の財政が破綻するといわれいます。

空き家の拡大が地域の利便性や魅力を下げてしまう。

空き家問題は地域課題であり、空き家は「個人所有の家」ではありますが、一軒の空き家が発生すると、第二第三の空き家が生まれ、誰も住まなくなってしまい、まちが衰退してしまいます。

今年8月に沖縄を直撃した台風でも、名護市内各地で、空き家による屋根や壁の飛散被害が多く報告され、中には数百メートルも離れた空き家から、建物の壁がはがれ、幅2mにも及ぶ壁材が飛んできたなど、近隣住民から苦情や不安の声が多く報告されました。

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〜実家等を空き家にしないために〜

国土交通省では、国民の住意識の向上を図り、豊かな住生活を実現することを目的に、10月を「住生活月間」と定め、総合的な啓発活動を展開しています。

住まいのこと、空き家のこと、土地のこと、家族形態と暮らし方のことなど、多様な視点を持って住生活を考えてみませんか？

住生活月間には、全国各地で、対面するリアルな場とオンラインの双方による「住教育セミナー」イベントを開催しています。いずれも参加無料ですので、この機会にぜひお気軽にご参加ください。

自分の家だけは関係ない話？

いいえ、どの家も空き家予備群です。

【家族の変化と空き家の増加】

全国には約849万戸の空き家があるとされ、空き家となった住宅の取得原因は、相続が半数以上を占めています。

そもそも家や土地とは、親から子へ、そして孫へと先祖代々に受け継がれてきました。子や孫と一緒に住むことから、空き家にはならなかった。しかし、日本では1967年(昭和42年)には核家族という言葉が流行語になり、世帯構造に占める核家族率は1975年(昭和50年)には約64%と上昇してきました。

1989年(平成元年)には、「夫婦のみ」の世帯が約16%「夫婦と子」が約39%、一人親家庭が約5%、その後の2016年(平成28年)には、「夫婦のみ」が約23%「夫婦と子」が約29%、一人親家庭が約7%になり、世帯構造に占める核家族化は安定した推移ではあるが、その内訳とされる世帯類型に変化が見られ、「夫婦のみ」と「一人親家庭」世帯が増加する反面で、「夫婦と子」世帯は年々減少傾向にあります。

1975年(昭和50年)以降、単独世帯、特に高齢者の単独世帯が急増しており、これは東京一極集中や人口の都市化、転勤などの物理的な事情により、子ども世代が長寿化してきた親夫婦との同居が困難なっている現状を示しています。すなわち、一世代一軒の家を建てるようになってしまったのです。

3世代・2世代家族　→　家の跡継ぎがいなくなると空き家化

2世帯分離　→　親世代がいなくなると空き家化

夫婦と子ども　→　子どもが帰ってこなければ空き家化

夫婦のみ　→　◯年後に空き家化

一人暮らし　→　◯年後に空き家化

【名護市においての住宅・住環境の現状】

人口・世帯数は増加傾向にありますが、近年の人口の伸びは鈍感傾向となっていて、全国的なトレンドを考えると、中長期的には、減少するものと思われます。

・一世帯当たりの人員は2.23人です。

・単独世帯や高齢者世帯が一貫して増加しており、高齢者単身世帯の増加も進んでいます。

・名護湾地区の屋部地域で人口増が著しく、農住集落域では人口が減少傾向にあります。

・平成30年の空き家率は14.9%となっています。

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2023年度～2032年度（令和5年3月名護市HPより概要）

【市営住宅のあり方】

・名護市において特に優先的に対応すべき要支援者世帯は約1,480世帯と推測されます。

・全国的な住宅政策の潮流や自治体の財務事情等を勘案すると、公営住宅による供給のみならず、多様な方策による居住の安定を図ることが求められます。したがって、民間活力の活用を積極的に図っていくことにより、特に優先すべき要支援者世帯をカバーしていくことが見込まれます。

・名護市における公営住宅及び民間賃貸住宅によりカバーできる支援可能世帯数を算定すると、1,530世帯となっており、特に優先的に対応すべき要支援者世帯数を上回ることができる結果となります。

【名護市営住宅等長寿命化計画】

本計画は、昭和50年代に供給された市営住宅ストックが更新時期を迎えるなかで、市内における市営住宅の長寿命化に資する予防保全的な管理や改善か計画的に推進し、ライフサイクルコストの縮減等を目指すことを目的とし、それに関する方針や事業実施予定を定めたものです。

本計画においては、以下の事項を定めています。

・計画期間

・長寿命化に関する基本方針

・市営住宅等長寿命化計画の対象と事業手法の選定

・点検及び計画修繕の実施方針

・改善事業および建替事業の実施方針

・長寿命化のための事業実施予定表

・ライフサイクルとその縮減効果の算出

【マンション管理の適正化(名護市マンション管理適正化推進計画)】

本計画は、市内おけるマンションの管理の適正化を図ることを目的とし、それに関する目標、施策や指針を定めたものです。

本市におけるマンション管理状況の地域特性として、管理組合窓口が不明となっているマンションが一定数存在し、管理状況を把握することが困難となっていること、大規模災害に対する危機意識が全国と比較し低いことがあげられます。

本計画においては、以下の事項を定めています。

・計画期間

・マンション管理の適正化に関する目標

・マンション管理の状況を把握するために講ずる措置

・マンション管理の適正化の推進を図るための施策

・管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針(マンション管理適正化指針)

・マンション管理の適正化に関する啓発及び知識の普及

・その他マンションの管理の適正化の推進に関して必要となる事項

【計画実現に向けて】

本計画の推進にあたっては、市民をはじめ、地域団体等に対しても、広く本計画の普及を図り、空き家を含む住宅が個人資産のみならず社会的なストックであることを十分理解し、良質な住宅・住環境の維持・改善を自ら図るなど、主体的に良好な住宅・住環境づくりに取り組むよう、協働の体制充実を図ります。

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2023年度～2032年度（令和5年3月名護市HPより概要）

【誇りと愛着の持てる住まい・まちづくりの推進】　

（１）自然環境や景観特性に配慮した住環境の形成

１）名護市景観計画等に基づく取組の促進

・やんばるらしさ・名護らしさを感じさせる景観の形成を図り、うるおいのあるまちづくりを進めます。

（２）脱炭素社会構築に寄与する住宅・住環境整備

１）環境に配慮した住宅・住環境の整備

・長期優良住宅や、太陽光発電等の自然エネルギー、ZEH,LCCM住宅、気候風土適応住宅等の普及促進を図ります。

２）住宅建設等工事におけるリサイクルの推進

・建築廃材等のリサイクル化や住宅建設に係る廃棄物の抑制等を促進します。

３）暮らしの変化や新たな日常に対応した住まいづくりの普及

・躯体の耐久性と間取りの可変性を備えた長寿命建築物の普及・建築に努め、新たな日常やDX社会に対応した住宅・住環境の普及促進を図ります。

（３）良好な住環境を支えるコミュニティの形成

１）各種団体・組織によるコミュニティ活動への支援

・各種団体・組織への支援、各種コミュニティ活動を支援します。

・集会所や広場等が整備された市営住宅については、その地域の開放を進め、地域コミュニティ活動の場としての活用を図ります。

２）住民主体による活動への支援

・住民主体による身近な環境づくりへの協力促進を図ります。

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【安全・安心な住まいとまちづくりの推進】　

（１）安全な住宅・住環境の確保

１）耐震診断・耐震改修の促進

・「沖縄県簡易技術者派遣事業」や「名護市民間住宅耐震診断・改修等事業費補助金」の周知及び活用促進を図ります。

※名護市民間住宅耐震診断・改修等事業費補助事業

H29ri-hu.pdf (city.nago.okinawa.jp)

２）住宅用火災報知器の普及

・住宅用火災報知器の未設置世帯の解消に向けて、住宅用火災報知器の普及を図ります。

３）災害に強い住環境づくり

・ハザードマップ等により、津波避難ビルの市民への周知を図ります。

・大規模災害の発生時に円滑な住宅確保のため、応急仮設住宅の設置等を図ります。

・防災意識の向上、自主防災組織の設立支援・育成を行います。

（２）住宅・住環境のバリアフリー化の推進

１）住宅のバリアフリー化の促進

・高齢者や障がい者が住み良い住宅を確保するため、各種制度の活用等により、住宅のバリアフリー化を促進します。

２）公共空間のバリアフリー化の促進

・「沖縄県福利まちづくり条例」等に基づき、公共施設や道路・公園等といった公共空間のバリアフリー化を図ります。

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2023年度～2032年度（令和5年3月名護市HPより概要）

【住宅セーフティーネットの機能向上】　

（１）住宅確保要配慮者の居住の安定確保

１）市営住宅入居制度・入居管理の適正化

・市営住宅おいて住宅確保要配慮者が入居しやすい条件整備を図るため、住宅困窮度を反映した優先入居枠の導入を検討するとともに、若年ファミリー世帯や多子世帯など生活費に占める家賃負担の割合が高い世帯については、借り上げ市営住宅の検討と併せた期限付き入居制度や、子育て期に限定した期限付き入居制度の導入を検討します。

２）福祉分野・部局と連携した居住の安定確保

・住宅確保要配慮者に対する居住の安定確保を図るため、沖縄県居住支援協議会への参入等を検討します。

・高齢者の住まいの選択肢の拡充のため、サービス付き高齢者向け住宅の普及に努めます。

３）沖縄県居住支援協議会との連携等による民間賃貸住宅の活用

・「沖縄県あんしん賃貸支援事業」等の案内を行い。住まいの確保を支援します。

・不動産事業者や民間賃貸住宅の所有者等に対して、「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」の周知を図ります。

報道発表資料：空き家等を改修してセーフティネット住宅とする事業者を支援します！<br>～住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業の募集を開始～ – 国土交通省 (mlit.go.jp)

４）民間賃貸住宅の活用による居住の安定確保

・高齢者住宅財団の家賃債務保証制度の周知・活用促進を図ります。

・子どもの安全・安心に資する取組みを支援する「子育て支援型共同住宅推進事業」について、周知を行います。

一般財団法人　高齢者住宅財団　家賃債務保証制度のご案内

page02_03_06.pdf (koujuuzai.or.jp)

（２）市営住宅の計画的な整備・改善と適正管理

１）適切な手法による市営住宅の整備・改善

・市営住宅の計画的な建替え、個別改善を実施します。

２）市営住宅の適切な維持管理

・定期点検や計画修繕を行い、市営住宅ストックの長寿命化を図ります。

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2023年度～2032年度（令和5年3月名護市HPより概要）

住宅施策の具体的な展開　

【質の高い良好な住宅ストックと魅力ある住環境の整備】

（１）良質な住宅提供の促進と情報提供・相談体制の構築

１）良質な住宅の確保に向けた各種制度の普及

・良質な住宅を確保し、市民が安心して住生活を送ることができるよう、「住宅性能表示制度」や「長期優良住宅認定制度」の普及を図ります。

↓　新築住宅の住宅性能表示制度かんたんガイド（国土交通省HPより）

001586565.pdf (mlit.go.jp)

２）既存住宅ストックの改善促進・中古住宅の流通促進に向けた情報の提供

・住宅の質の向上に関する情報収集に努め、ポスター・リーフレット等の各種情報媒体を通じて情報発信を行い、既存住宅ストックの改善を促進します。

・住み替え需要への対応に向け、北部地区宅地建物取引業者会等との連携を図ります。

（２）魅力ある住宅地の形成

１）空き家の管理・活用に向けた方策の検討・実施

・「名護市空家等対策計画」に基づき、空家等に関する対策の総合的かつ計画的な実施を図るとともに、空き家の実態把握に向けたフォローアップ調査の継続実施を図ります。

・空き家の活用に向け、「名護市空き家等住宅改修支援事業」について、市広報紙や市ホームページによる周知を図るとともに、空き家バンクの設置、地域や支援組織との連携を図ります。

・管理不全な空家等が増加しないよう、所有者や地域等による自発的な適正管理を促進します。また、管理不全な空家等を放置し続ける状況がみられる場合には、助言・指導及び勧告など法令に基づいた適切な対応を図ります。

２）良好な市街地の形成

・「第2次名護市都市計画マスタープラン」等に基づき、道路や公園等の住環境基盤の整備を図ります。

３）マンション管理の適正化

・「名護市マンション管理適正化推進計画」に基づき、マンション管理計画の認定事務の実施を図っていくとともに、マンション管理の状況把握等に努め、マンション対策の総合的な取組みを推進します。

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