一般社団法人 全国空き家アドバイザー協議会 沖縄県名護支部

空き家問題を深刻化させている要因の一つが実は「片付け」です。

空き家を所有している半数以上の方は「相続」が原因で空き家を所有しています。実際、自身が実家を相続したらその実家を自身が住む・賃貸・売却など有効活用を検討している方は全体の約７割にのぼります。しかし、実際に空き家を相続して、有効活用に繋げられている方は全体の約３割、つまりその他 約７割の方が空き家を所有してから放置したままとなっています。

その原因の一つが「片付けができていないこと」です。

引き継いだ空き家を賃貸または売却に出そうとしてもまずは家のなかにある物の片付けは必須となります。

ここで家の中が片付いていないと、その片付けが先延ばしになり、５年、１０年経つと、建物自体が劣化してしまい、賃貸・売却などの有効活用ができなくなることが非常に多くなります。

建物が劣化してしまうと、解体しか選択肢は残らなくなります。

「解体費用をかけたくない」や「解体すると固定資産税が高くなる」などの理由から劣化した空き家が解体されるこは少なく、放置されたままに…

近隣の方に迷惑を与えてしまう空き家（管理不全空家・特定空家）が生まれます。

空き家の多い地域は、類似した環境や状況などから空き家が増えてしまいます。

実は「片付け」という小さなステップがクリアできていないがために、非常に深刻な事態を引き起こしかねないのです。

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相続登記の義務化(令和6年4月1日施行)ご存知ですか？　ご実家などの土地建物、お亡くなりになった両親や祖父母の名義のままになっていませんか？

相続権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科せられます。

問い合わせ先:0980-43-9191(月〜土:10時〜18時)

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e-mail:info@gusuku-cop.com

【相続に関する期限（放棄・準確定申告・相続税申告）】

相続には大きく３つの期限があると言われています。

一つ目が「相続の放棄」の期限です。

自己のために相続の開始があったこと（被相続人が亡くなったことと、それにより自分が相続人となったこと）を知った時から3か月以内に相続を放棄する場合は、被相続人の居住地を管轄する家庭裁判所に届け出を行わなければなりません。

ここでの注意点は、亡くなった日から３か月以内ではなく、相続人自身が相続人になったということを認識してから３か月以内という点です。

二つ目の期限が「準確定申告」の期限です。

こちらは被相続人が死亡した日から４カ月以内と定められています。準確定申告とは「亡くなった人の所得税の確定申告」のことを言います。当然のことながら、亡くなった本人が準確定申告をおこなうことができませんので、亡くなった方の「相続人全員」で手続きをおこないます。したがって、今まで確定申告が不要だった方が亡くなった場合、準確定申告も不要の場合が多くなります。ただし、死亡前に入院などをしており、医療費等が通常よりもかかっていた場合、準確定申告をおこなうことで、払いすぎた税金が還付される場合がありますので、こちらも税理士に併せて相談すると良いでしょう。

三つ目の期限が「相続税の申告と納税」の期限です。

今までの三つの期限の中で一番よく知られているものかもしれません。こちらは、被相続人の死亡日から１０カ月以内と期限が設定されています。

相続税の申告は必ずしも全員が必要なものではありませんが、相続税の申告が必要な場合には、１０カ月という期限が設定されているため、その手続きは非常にタイトなものになります。

１０カ月と聞くと時間があるから大丈夫と思われる方も多いと思いますが、お通夜、告別式、四十九日までとその後の法要、や各種手続き等を考えると実際に手続きにあてる時間はあまり多くないのが現状です。

相続では、さまざまな専門家（弁護士、司法書士、税理士、不動産業者など）の力を借りなければ、申告・納税を完了させるのは困難な場合が多いというのが、相続手続きの現状となっています。

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【相続登記の義務化について】

現在、全国で問題となっている所有者不明土地を解消するため、2021年4月に民法と不動産登記法が改正され、相続登記が義務化される法案が公布されました。それに伴い、2024年4月（令和6年）から相続登記の義務化が今後おこなわれることになります。

①相続登記義務化

相続人や受贈者が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることを義務化する法案が2021年4月21日に可決されました。これを怠った場合は10万円以下の過料が科せられます。これに伴い、相続登記はこれまで、基本的に相続人全員ですべきものとされていましたが、登記申請促進のため、単独申請が可能となりました。

万が一、相続開始から3年以内に遺産分割協議が完了せず相続登記ができない場合は、以下の方法をとれば、一時的に過料を免れることが可能です。

・法定相続分による相続登記をする

・自分が相続人であることを期間内に法務局へ申請

遺産分割協議がまとまり、実際に不動産を取得した場合には、その日から相続登記をしなければ過料の対象となるので注意が必要です。

②変更登記の義務化

相続登記の義務化と合わせて「住所や氏名の変更登記」についても義務化されることになりました。所有者である個人または法人の氏名（名称）や住所（本店）に変更があった場合、その日から2年以内に変更登記をすることが義務化されます。これを期限内にしなかった場合は5万円以下の過料が科せられます。

③相続土地国庫帰属法の制定

相続土地国庫帰属法とは「相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得したものが法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を求めることができる制度」です。つまり、この法律によって「相続等で取得した土地は国に引き取ってもらうことができる」ようになったということです。こちらの法律は2023年4月より施行予定です。

利用しない不動産については、法務大臣へ申請し認可を受ければ国庫へ帰属（国の財産にする）させることが可能です。ただし、今後10年分の管理費用を支払わなければいけません。ただ、今後一生使わない土地なのであれば、国庫に帰属させた方が費用負担的には軽くなる可能性が出てきます。

ただし、建物が建っていたり、担保になっていたりする土地については国庫へ帰属させることができません。

土地を国庫に帰属させるには様々な要件があり、すべての土地に対して適応できるものではないという点については注意が必要です。

【エンディングノートの活用】

事前に相続についての話し合いには、「エンディングノート」の活用が有効です。

相続対する問題意識はあっても、いざ自分の家庭で相続の話ができるかというとやはり、相続の話が持ち出しづらいという方は多くいらっしゃることでしょう。その際には、ぜひ「エンディングノート」の活用をおすすめ致します。

エンディングノートは現在、多くの種類も発行されていますし、今後の両親の老後の生活・介護の問題・相続対策を話すきっかけにもなります。

いきなり、財産をどう分けるか？遺言は書かないのか？と話を持ち出してしまうとトラブルの原因にもなりかねません。そういう場合は、資産の整理のため、知人の連絡先をまとめておいてほしい、などの入口からエンディングノートの活用していくことをおすすめ致します。

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【相続税の対象になるもの・相続税評価額の計算方法・税理士の必要性】

被相続人が死亡した時点で所有していた財産についてはすべて相続税の対象となります。また、亡くなつたことを理由に発生したものについても相続財産としてカウントされる場合もあります。代表的なもので言うと、死亡保険金・死亡退職金などです。こちらは本来、相続財産ではありませんが、税金の計算上は相続財産として計算をするので「みなし相続財産」と呼ばれています。

※相続税の評価については非常に難易度が高く、税理士などの専門家に依頼をするのが一般的となっています。税理士に依頼することで「正確な申告・節税」「今後の税務調査の対応」「二次相続に向けての節税アドバイス」など非常に多くの利点があります。一人で頭を抱えるよりも専門家に早めに相談することでより良い解決策が生まれます。

【不動産の評価方法】

不動産は土地と建物を分離して評価していきます。土地の評価については様々な価格が用いられますが、相続では「路線価」を用いて評価をおこないます。路線価は国税庁のHPで毎年7月1日に公表されている金額です。路線価図では道路に１㎡あたりの金額が設定されています。単位が千円単位なので、300と記載されている場合は、30万円／㎡となります。そこは土地面積をかけることで大まかな金額が算出できます。ただし、ここで算出される土地の評価額は綺麗な正方形の土地の評価額と思って下さい。土地の形は様々で同じ100㎡でも使いやすい・使いにくいといった土地の形は様々です。路線価と面積で算出された金額をベースにここから不動産の評価を細かくおこなっていきます。税理士によっても評価した結果が異なるほど、複雑なものになりますので、素人が計算するよりもプロ（税理士など）に任せることが必須となってきます。

【上場株式・投資信託の評価方法】

上場株式は、その株式が上場されている金融商品取引所が公表する課税時期（相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）の最終価格によって評価します。ただし、課税時期の最終価格が、次の三つの価額のうち最も低い価額を超える場合には、その最も低い価額により評価します。

１　課税時期の月の毎日の最終価格の平均額

２　課税時期の月の前月の毎日の最終価格の平均

３　課税時期の月の前々月の毎日の最終価格の平均

また、一般的な投資信託の評価方法については「（基準価格－解約コスト）×口数÷10,000－譲渡益税」となります。

死亡した日（死亡日が休日の場合は一番直近）の基準価格を用いて計算することとなります。細かいルールはありますが、わかりやすく言うと、「死亡した日に投資信託を売却していた場合の手取りの売却金額」となります。

【保険契約の評価法】

保険契約についても相続税の対象となります。ここでいう保険契約とは、死亡保険金のことではなく、契約自体を引き継ぐことを指します。例えば、被相続人が自宅の火災保険に20年間加入して、保険料を一括で支払っていたとします。契約者が死亡しても20年間の保険契約は有効のまま、契約者が変更となります。こういった場合の契約の引き継ぎも相続税の対象となります。どのように保険契約を評価するかというと、その契約を被相続人が死亡日にもし解約していたら、手元にいくら返っていたか？で評価をします。これを解約返戻金といいます。解約返戻金を調べるには、契約している保険会社に連絡する必要があります。

【その他の評価について】

例えば、自宅に置いてあるソファや冷蔵庫などの家具家電も被相続人が購入したものであれば、相続税の対象となります。ただし、一つ一つの評価をしていくことは困難なので、こういった場合には「家財道具一式」として申告書に記載します。また、電話番号（NTT契約のもの）もなんと財産になります。電話番号契約1本は現在、1,500円で評価するのが、一般的となっています。

どんなものも相続税の対象となる可能性が高く、知識のない方がおこなってしまうと、税務署から追加で調査や追徴課税を課せられる可能性もあります。

相続税の申告だけではなく、その後の安心を確保するためにも、税理士などのプロに相談することをオススメします。

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【相続対策と相続税対策】

相続対策と相続税対策の違いとは？　相続税を節税するには？

相続対策と相続【税】対策、言葉は似ていますが、全く異なるものです。

相続対策は資産の大きさに関係なく、どのご家庭にも必要になるものです。相続が発生した際に、「争族」にならないよう事前に家族でしっかりと話し合いをおこない、万が一の際にスムーズにことを進められるよう、例えば実家は誰が引き継ぐのか？金融資産はどの按分で分割するのか？といった大まかな方針を決めておくことを指します。

一方、相続税対策とは、相続税の納付が必要な世帯において、生前におこなう対策で、相続税を節税していくことを目的におこなうものです。ですので、相続税対策はおこなう必要がある世帯、ない世帯に分かれるのに対し、相続対策はどのご家庭にも必要なこととなります。

では、次に相続税がかかる世帯、かからない世帯についてです。

相続税は相続財産の額、相続人の数によって決定します。共通して相続財産から差し引ける控除や世帯によっては使用できる特例がありますので、ご紹介致します。

①基礎控除

一番大きな控除となり、全世帯が使用できる控除となります。相続財産から3,000万円＋600万円×相続人の数（※令和5年8月現在）が相続財産から控除できます。

例えば、相続人が3人の場合、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

が相続財産から控除できます。ここですべてが控除できた場合は、相続税の申告・納付が不要となります。同じ財産額でも相続人の数によって、相続税のかかる方、かからない方が存在するというわけです。ちなみに、相続税の申告が必要な世帯は全体の約8.3％（公益財団法人　生命保険文化センター調べ2019年）と言われています。　

②みなし相続財産の非課税枠

生命保険金・死亡退職金などは相続財産ではありませんが、相続財産とみなして、税金の計算に含めることになります。このような「みなし相続財産」には、基礎控除と別の控除枠が設けられています。

相続人1名あたり500万円の控除が設けられています。ですので、相続人が3人の場合、500万円×3人＝1,500万円の控除額が、基礎控除とは別に活用できます。3名で1,500万円の枠なので、3名の内1名が1,500万円の生命保険金を受取るという場合でもこの控除は活用が可能です。

続いて、相続税の計算の際に使用できる特例をいくつかご紹介します。こちらは特例ですので、全員が使えるものではないという点に注意してください。

③配偶者の税額の軽減

相続税の配偶者控除は、配偶者が相続する財産の評価額1億6,000万円までなら税金がかかりません。また、配偶者が1億6,000万円を超えたとしても、民法で定められた法定相続分の範囲内で相続する場合には、税金がかからないという特例です。ただし、安易にこちらの特例を使用すると二次相続（残った親が亡くなった際の相続）の際に高額な相続税を支払わなければならない可能性がありますので、使用する際は税理士などの専門家へ相談をおこなうことが望ましいです。

④相続した事業の用や居住の用の宅地等の評価の特例（小規模宅地等の特例）

亡くなった人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、その全てに相続税が満額かかってしまうと、それを引き継ぐ相続人が相続税を支払うために売却しか選択肢がなくなり、住む土地や事業をする土地を失ってしまうかもしれません。

そのよう酷な状況に追い込まないために小規模宅地等の特例という制度ができました。「小規模宅地等の特例」とは、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。たとえば、土地の相続税評価額が4,000万円だった場合、この特例を使うことで800万円にまで引き下げることも可能です。

居住用・事業用の土地などそれぞれに面積の上限や複雑な適応ルールがありますが、土地を相続する方はこの特例が使用できる可能性がありますので、特例の存在を知っておいて損はありません。

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誰が相続人になるのか？法定相続割合と遺留分の違い

亡くなった方(被相続人)の財産を引き継ぐことのできるのは、基本的には民法で定められた法定相続人となります。もし被相続人が遺言書を作成していた場合には、相続人以外の方に財産を渡す(遺贈する)ことも可能です。例えば、息子の嫁などは相続人になりえない人なので、そういった方に財産を渡したいと考えている場合は、遺言書の作成が必須となりますので注意が必要です。

【相続人の範囲と順位】

まず、「配偶者」は常に相続人になります。ここにいう「配偶者」は、民法上の婚姻関係にある方です。単に同棲しているだけの者、いわゆる内縁関係にある者、婚姻関係にあったものの離婚した者は相続人にはなりません。

次に、配偶者の他に民法では相続人になり得る方に3つの順位をつけています。第一順位は直系卑属(子、孫、ひ孫など)、つまり自分より下の世代の方のことを指します。子がすでに被相続人よりも前に死亡していた場合、その亡くなっていた子どもの子ども、つまり孫が相続人の立場を引き継ぎます。これを代襲相続といいます。

第一順位の相続人がいない場合、第二順位の直系卑属に相続権が回ってきます。直系卑属とは両親、祖父母など自分よりも上の世代の方を指します。こちらも代襲相続が可能で、父親が亡くなっている場合でも、父の父(祖父)が存命の場合は、祖父に相続権が与えられます。第二順位の方が相続人となるケースはあまり多くないですが、誰が相続人になるのかを把握するためには必ず知っておかなければならない知識となります。

最後に第一順位、第二順位のどちらも存在していない場合、兄弟姉妹などの第三順位の方に相続権が回ってきます。兄弟姉妹が既に亡くなっていた場合にも代襲相続が発生しますが、こちらは代襲相続できる範囲が定められており、可能な範囲は兄弟姉妹の子までが可能な範囲と定められています。

【法定相続割合と遺留分について】

※こちらはあくまで「目安」だとお考えください

遺産分割協議をする際、誰がどのくらい相続するのか？といった基準がないと話し合いもしずらいだろうから、ということで民法に定められているものです。ですので、自分の法定相続割合が1/4だからといって、必ずその割合の財産がもらえるといったものではありません。

逆に遺留分は法定相続割合と比較して、非常に強い権限となっています。

こちらは、請求すれば必ずその分は確保できるといった強い権限となります。この遺留分が請求されるのは、遺言書による相続のパターンのときみで、遺産分割協議では請求されることはありません。なぜなら、遺産分割協議は相続人全員で話し合って、全員が納得して初めて遺産分割がおこなわれるので、自分の取り分が不当に少なすぎるという文句があとから出ないからです。逆に遺言書で被相続人がすでに分け方を決めていて、自分の取り分が極端に少ない場合には、多くの財産を引き継いだ人に対して、遺留分減殺請求(権利行使)ができる、ということになります。

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【相続の種類】

誰しもが必ず、相続をいずれ経験することになります。相続には大きく分けて２つのタイプがあります。「遺言」「遺産分割協議」です。

「遺言」は生前に作成しておくことで、事前に財産の分け方を財産の所有者が決定しておくことが可能です。遺言書には公証人役場で作成する「公正証書遺言」と自分自身で作成が可能な「自筆証書遺言」があり、法務省の調査では55歳以上で公正証書遺言を作成したことがある人が3.1%、自筆証書遺言を作成したことがある人が3.7%とまだまだ遺言書を作成する日本人は少ないというのが現状となっています。

ちなみに公正証書遺言は公証人役場で公証人立会いのもと作成されますが、公正証書・自筆証書どちの方が効力が強いということではなく、作成された日が新しいものが基本的にには適用されるということになります。

遺言がなければ、法定相続人で「遺産分割協議」をおこなうことになります。遺産分割協議とは、相続人による話し合いを行い、財産の分け方を決定する方法です。大半の相続がこの遺産分割協議をおこなって相続手続きをおこなっていくこととなります。

遺産分割協議がまとまらない場合は家庭裁判所に相談が持ち込まれ、その際には「調停」「審判」といった流れをたどります。調停は、相続人である当事者同士が話し合って遺産分割方法を決定する手続きなので、相続人のうち一人でも納得できなければ調停は成立しません。

一方、遺産分割審判は、話し合いの手続きはありません。当事者が自分の主張を書面にまとめて出し合い、裁判所へ自分の主張が法的に正しいことを示します。裁判所はそれらの結果に基づいて妥当と思われる遺産分割の方法を審判で指定します。当事者が納得しているかどうかは関係ありません。

まずは遺言書があるか、なければ遺産分割協議で話し合いがまとまるか、といった流れで具体的に相談の手続きをおこなっていく必要があります。

このように相続手続きが流れていきますが、相続の話し合いは、資産家だけの話ではなく、その遺産の大小に関わらず、意外と普通の家がモメているケースが少なくありません。

財産の所有者(親)が元気なうちにしっかりと話し合わなければ、時にその解決には兄弟のみならず、子孫、従兄弟、叔父叔母などを巻き込んだ相続争いに…

「争族」にならないよう、早めに親子で話し合うことが重要です。

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空き家増加の社会的背景

人口減少問題

日本で、人口減少という言葉が広く用いられるようになったのは、2005年(平成17年)12月に「平成17年国勢調査」の最初の集計結果である速報人口を総務省統計局が公表したころからであり、この中で統計局は、「1年前の推計人口に比べ2万人の減少、我が国の人口は減少局面に入りつつあると見られる」とし、社会的注目を集めました。

その後の人口推計・人口問題研究機関によると、2020年現在約1億2,410万人とされる人口が、40年後の2060年には、約8,674万人になるとも予測されています。また、すでに1997年(平成9年)には子供の数が高齢者人口よりも少なくなる「少子社会」となった一方で高齢化が進展、少子高齢化の状況では、65歳以上の人口が40%にのぼるとも。

日本における戦後の高度成長時期以降、次々に団地造成事業や住宅開発が実施されニュータウンと呼ばれる新興住宅地では、今後、空き家増加の温床になるともいわれております。

つまり、戦後の第一次二次、ベビーブームといわれる現在の70代〜50代の世代が、亡くなる20年〜30年後には、空き家問題が本格化。

今後は3件に一軒が空き家になるという予測も

全国では2023年の空き家数1,293万戸で空き家率19,4%、2028年には空き家数1,608万戸で空き家率は23.2%、2033年には空き家数1,955万戸で空き家率27.3％となる見通しです。ここ20年で約2倍に増えた空き家は、さらに増加すであろうと予測されております。

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まず初めに判断を迫られることは「所有し続ける？」「手放す？」

親の世代など途中で取得した不動産は、思い入れという観点からは手放しやすいが、代々引き継がれた不動産は、親戚縁者の手前、なかなかそうはいきません。

しかし、「所有し続ける」ことを選択すると、維持管理の上で、固定資産税や維持管理に一定の経費と労力がかかります。

所有し続けることの判断には「原状で住むことが可能か？」「立地や環境はいいか？」　などを踏まえ、ご自身(二地域居住も含め)または身内が住むにあたり、改修などの必要がないか？などを専門の改修工事業者等と共に、見積り・検討する必要があります。

※二地域居住とは、現在の居住地と相続した不動産の2カ所を居住の用に活用すること

また、第三者へ賃貸で貸すことを選択した場合には、「改修して貸す？」「現状で貸す？」「DIY型賃貸借で貸す？」「贈与型賃貸借で貸す？」などさまざまなケースがあり、その判断を迫られ、専門の不動産業者を交え、改修工事費用や賃貸借収入などを踏まえた費用対効果(収支)が見合うかを検討することになります。

また、それ以外の活用では、セーフティーネット住宅、学童保育、デイサービス、農泊などの各種業界と専門的なケースも検討される場合もあるでしょう。

一方で、「手放す」という選択をされた場合には、

不動産業者への売却相談を依頼し、不動産価格査定の中で、「現状での売却」が可能か？「建物解体後、更地にて売却」になるのか？などの選択をすることになります。

そして、その際にかかる経費(仲介手数料・印紙税・測量費用・建物解体費用・譲渡所得税など)を踏まえ、最終的に手元にいくら残るのか？などを検討することになるでしょう

以上のようにさまざまな事柄をご家族と話し合い、専門業者へ依頼、税務面に関しては、適用期間内に判断を迫られることになります。

何となく、どうにかなるだろう　では、間に合わず、多大な損失を被ることに…

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名護市空き家住宅改修支援事業　補助金のお知らせ

名護市では、空き家を改修支し利活用することにより、空き家の解消・住宅の質向上及び住宅環境の保全につながることを目的とし、空き家改修工事の一部を補助します。

※予算に達し次第、受付を終了いたします。

補助金対象者

市税を滞納していないか方。

工事完了後(完了報告)までに居住すること。

対象住宅

空き家住宅

※「空き家」とは、市内に在る一戸建ての住宅で、居住の用に供する建築物のうち、居住する者のないことが常態であって、その期間がおおむね1年以上であるものをいう。ただし、別荘、建売住宅及び不動産業を営む者又はこれと同等と認められる者が所有するものを除く。

対象工事

市内に本社若しくは営業所を有する法人又は市内に住民登録している個人施工業者が行う工事。

補助金の額

補助対象経費の36%に相当する額(ただし千円未満切り捨て)

※補助金の額が36万円を超える場合には36万円が限度となります。

補助金対象工事期間

補助の対象となる工事期間は、補助金決定交付を受けた日から当該年度の2月末日とする。

対象の工事

①既存住戸内の間取りを変更する工事(天井、床、壁の改修など)

②台所、浴室、洗面所又は便所の改修(便器の取り替え、タイルの張り替えなど)

③給排水、電気又はガス設備の改修(②にともなう配管のやり替え、照明の設置など)

④屋根、外壁等の外装の改修

対象外の工事

①倉庫、車庫、物置などの工事

②別荘、共同住宅、店舗、事務所、工場などの工事

③門扉、ブロック塀、外構などの工事

④庭園、植樹、剪定、などの工事

⑤太陽光発電、エアコン、防犯カメラ、テレビアンテナなどの設置工事

⑥畳、カーペット、カーテンなどの購入のみ

⑦公共下水道接続工事、浄化槽設備の工事

⑧災害等による保険給付金の対象となる工事

⑨国、県又は市の他の制度において、補助を受ける経費

⑩ベランダ、縁側の新設工事

11申請者自ら行う工事

【問い合わせ先】名護市役所　建設部　建築住宅課　建築相談係

電話　0980-53-1212(内線223)

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相続権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科せられます。

問い合わせ先:0980-43-9191(月〜土:10時〜18時)

合同会社城コーポレーション

e-mail:info@gusuku-cop.com