一般社団法人 全国空き家アドバイザー協議会 沖縄県名護支部

【特定空家・管理不全空家に指定されると住宅用地の特例措置が解除へ】

実は住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用される土地（住宅用地）については、特例措置があり、固定資産税が軽減されています。

特例の内容（価格に特例率を乗じて、本則課税標準額を算出します。）

• 小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分）
   固定資産税：価格×1/6、都市計画税：価格×1/3
• 一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分）
   固定資産税：価格×1/3、都市計画税：価格×2/3

• (注意)アパート・マンション等の場合は、戸数×200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地となります。
• (注意)併用住宅（家屋の一部が住宅のほか、店舗等に利用されている家屋）の場合は、建物の構造、階数、住宅として利用している部分の割合によって、住宅用地となる面積が異なります。
• (注意)賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。

※ただし、住宅の建て替えのために、家屋が建築中である土地については、一定の要件を満たすものと認められる場合、住宅用地として取扱うこととなります。

【例】

・特例適用：１，０００万円×１／６×１．４％＝２３，３８０円（固定資産税）

・適用外になると：１，０００万円×１．４％＝１４０，０００円（固定資産税）

上記ように住宅用地の特例の有無によって、固定資産税の負担に大きな違いが生じます。

2015年に施行された「空家対策特別措置法」では「特定空家」が対象でしたが、2023年の一部法改正ではさらなる対策強化のため、「特定空家」になる手前に「管理不全空家」を設けて、優遇措置の対象外になる条件が増えることが決定、今まで以上に空き家を放置するリスクが高くなりました。

近い将来、相続予定のご実家などの税金対策に有効な期限は限られているため、早期にご家族（所有者・相続権利者等の親子）でのご相談をおすすめ致します。

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平成27年２月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法ですが、令和４年３月時点での国土交通省による施行状況調査では、市区町村での空家等対策計画の策定状況は８割に上るものの、具体的な取り組みとしての法定協議会の設置状況では、設置済みが54％にとどまり、特定空家等に対する措置状況においては、特定空家等に指定された所有者等へ「助言・指導」「勧告」「命令」「行政代執行」「略式代執行」などの具体的措置が取られた状況は、7年間で僅かながら増加したものの、今後益々増加する空家等の予測をふまえると、これまでの対応策としては不十分と言わざるを得ない。

そこで一部改正案が取りまとめられ、令和5年6月公布（※公布の日から6カ月以内に施行）されたものが、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）である。

【今後の空き家対策のあり方について】（国土交通省）新たに示された空き家対策

【現　状】

・居住目的のない空き家は、この20年で1.9倍に増加し、今後も増加見込み　

・活用意向がない又は意向はあっても活用に向けた活動に入っておらず「そのままにされている空き家」が相当数。日頃の管理も十分ではない。

【基本的問題意識】

・管理不全空家は周辺の悪影響（負の外部性）をもたらすため、空き家は個人の問題にとどまらず、地域の問題

・地方自治体のマンパワー不足等により、周辺に著しい悪影響を及ぼす特定空家等になってからの対応では限界

・特定空家等となる前の段階での発生抑制、活用や適切な管理等を促進するこれまでの取組は不十分

対策の充実・強化が不可欠

【基本的方向性】

・活用困難な空き家の除去等の取組みを加速・円滑化

・「空き家をなるべく早い段階で活用する」との考え方を基本とし、所有者や活用希望者の判断を迅速化する取組みを推進

・特定空家等の状態になる前の段階から有効活用や適切な管理を促進し、地域経済等の活性化に繋げる

法制度・予算・税制等の様々な政策ツールを活用し、官民が連携して総合的に取り組みを促進。自治体やNPO等の先行・優良事例を横展開

【今後の空き家対策】

①発生抑制

・所有者や家族の「住宅を空き家にしない」との意識の醸成：「終活」としての空き家対策の重要性・空き家リスク等の意識啓発・働きかけ／自治体やNPO等が専門家と連携し、セミナー・相談会等の実施／意識啓発の汎用ツールの作成・普及等

・所有者のニーズに応じ死後に空き家としない仕組みの普及：リバースモーゲージ等の活用の円滑化

②活用促進

・相続人への意識啓発・働きかけや相続時の譲渡等の促進

・空き家の流通・活用の促進

③適切な管理・除去の促進

・所有者の主体的な対応を後押しする取組み

・市区町村の積極的な対応を可能とする取組み

④NPO等の民間主体やコミュニティーの活用促進

・NPO等の民間主体の活動を促進する取組

・地域コミュニティの取組の促進

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皆様のご実家、相続問題や高齢の親御さんなどの急な入院や高齢者施設入所などにより発生する空家予備軍の可能性はございませんか？

いざ、相続の手続きがはじまると、資産がどこにどのくらいあるのか？どういう状態になっていて、現在どれほどの市場価値があるのか？または、今現在何かしらの問題をはらんではいないか？など、さまざまな状況により手続きが長期化（数カ月～数十年まで）するケースを多く見てきました。

今回は、前回に引き続き「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【国交省】をご紹介いたします。

【ガイドラインの概要】※一部抜粋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を示すもの。以下は例示であり、これらによらない場合も適切に判断していく必要がある。

別紙1）そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険又は将来そのような状態になることが予見される状態

１．建築物が倒壊等著しく保安上危険又は将来そのような状態になることが予見される状態

（１）建築物の倒壊等　

イ：建築物の著しい傾斜：・基礎に不同沈下がある。・柱が傾斜している。　ロ：建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等：・基礎が破損又は変形している。・土台が腐朽又は破損している。

（２）屋根、外壁等が脱落、飛散等

・屋根が変形している。・屋根ふき材が剥落している。・外壁の仕上材料が剥落等している。・看板、給湯設備等が転倒している。・屋根階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している。

２．擁壁の状態

・擁壁表面に水がしみ出し、流出している。

【別紙２】そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

（１）建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある。

吹付け石綿等の飛散、浄化槽等の放置・破損による汚物の流出、悪臭の発生、排水等の流出による臭気の発生、または、そのおそれがある。

（２）ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にある。

多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。または、そのおそれがある。

【別紙３】適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

（１）適切な管理が行われていない結果、既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている。

（２）その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である。

・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見を大きく傷んだり汚れたまま放置されている。・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。

【別紙４】その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

（１）立木の枝等が原因で、近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。

（２）空家等に住み付いた動物等のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生やシロアリが大量発生し、地域住民の生活環境に悪影響をおよぶしているまたは、そのおそれがある。

（３）建築物等の不適切な管理が原因で、以下の状態にある。・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。

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「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(国交省)

【第1章　空家等に対する対応】

１．法に定義される空家等及び特定空家等／・将来外部不経済が予見される空家等も幅広く特定空家等に該当する。

２．具体的な事案に対する措置の検討

（１）特定空家等と認められる空家等に対して法の規定を適用した場合の効果等・固定資産税等の住宅用地特例に関する措置（２）行政関与の要否の判断（３）他の法令等に基づく諸制度との関係

３．所有者等の特定

（１）所有者等の特定に係る調査方法等（２）国外い居住する所有者等の特定に係る調査（３）所有者等の所在を特定できない場合等の措置（４）具体的な調査方法等に係る留意事項

【第2章　「特定空家等に対する措置」を講ずるに際して参考となる事項】

「特定空家等に関する措置」を講ずるか否かについては、（１）を参考に、（２）に示す事項を勘案して、総合的に判断。

（１）特定空家等の判断の参考になる基準／空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を示す。（２）「特定空家等に対する措置」の判断の参考になる基準／①周辺の建築物や通行人等に対して悪影響をもたらす恐れがあるか否か：周辺への被害が顕在化していなくてもおそれが予見される場合には、早期の段階から措置を講ずる。②悪影響の程度と危険等の切迫性：放置した場合の危険等の切迫性に応じて、早期の段階から措置を講じる。

【第3章　特定空家等に対する措置】

１．適切な管理が行われていない空家等の所有者等の事情の把握

２．「特定空家等に対する措置」の事前準備

（１）立入調査／・明示的な拒否があった場合に、物理的強制力を行使してまで立入調査をすることはできない。・空家等を損壊させるようなことのない範囲内での立入調査は許容され得る。（２）データベース（台帳等）の整備と関係部局への情報提供／税務部局に対し、空家等施策担当部局から常に「特定空家等」に係る最新情報を提供

３．特定空家等の所有者等への助言又は指導

（１）特定空家等の所有者等への告知（２）措置の内容等の検討

４．特定空家等の所有者等への勧告

（１）勧告の実施／・固定資産税等の住宅用地特例から除外されることを示すべき。・勧告は書面で行う。・措置の内容は、規制目的を達成するために必要かつ合理的な範囲内。（２）関係部局への情報提供

５．特定空家等の所有者等への命令

（１）所有者等への事前の通知（２）所有者等による公開による意見聴取の請求（３）公開による意見の聴取（４）命令の実施／命令は書面で行う。（５）標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法による公示

６．特定空家等に係る代執行

（１）実体的要件の明確化（２）手続的要件（３）非常の場合又は危険切迫の場合（４）執行責任者の証票の携帯及び呈示（５）動産等の取り扱い（６）費用の徴収

７．過失なく措置を命ぜられるべき者を確知することができない場合

（１）「過失がなくて」「確知することができない」場合／・不動産登記情報、固定資産税情報等を活用せずに、所有者等を特定できなかった場合、「過失がない」とは言い難い。（２）事前の公告（３）動産等の取り扱い（４）費用の徴収／義務者が後で判明したときは、その者から費用を徴収できる。

８．必要な措置が講じられた場合の対応

・所有者等が、勧告又は命令に係る措置を実施し、当該勧告又は命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の屋敷は、特例の適用対象となる。

－ガイドライン別紙へつづく－

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【空家等対策の推進に関する特別措置法の概要】(国土交通省)※一部抜粋

(目的)第一条　この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全をはかり、あわせて空家等の活用を促進するため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村(特別区を含む。第十条二項を除き、以下に同じ。)による空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。

(定義)第二条　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着するものを含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

2この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

(空き家の所有者等の責務)第三条　空家等の所有者又は管理者は(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

(市町村の責務)第四条　市町村は、第六条第一項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。

ちなみに名護市空家等対策計画では↓

クリックしてakiyatsisakukeikaku.pdfにアクセス

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空き家が引き起こす問題は以下のように多岐に渡ります。

・防災性の低下　建物の劣化が進み　倒壊、崩壊、屋根、外壁の落下、火災発生のおそれ

・防犯性の低下　不審者の侵入や不法滞在など犯罪の誘発

・ごみの不法投棄　

・衛生の悪化、悪臭の発生　蚊、蝿、ネズミ、野良猫の発生、集中

・風景、景観の悪化

・その他　樹枝の越境、雑草の繁茂、落ち葉の飛散

さらに空き家が増えると地域の活力が低下します。地域の人口が減り、地元地域の自治会活動や伝統文化の継承が難しくなります。実際、過去に財政破綻した夕張市やデトロイトなどでの空き家率は30%前後だったようです。

ちなみに私が住む名護市の空き家率は2013年の11.8%→2018年には14.9%へ　　　　　　戸数にすると2003年2060戸→2018年4920戸へと約2.4倍増加しております。

皆様の町はいかがでしょうか？

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私が育った実家(借地上の建物所有)も地主とのトラブルで、退去を余儀なくされ、その後解決までに10年かかりました。

空き家所有者実態調査(国土交通省)による「空き家の将来の利用意向」では、将来的にも利用の意向のない「空き家にしておく」との回答が約3割に上り、将来的な賃貸・売却の意向を持っている空き家所有者は2割超であるが、そのうちの4割は、実際に賃貸・売却に向けた活動は何もしていない。また、将来的な除去意向を持つ空き家所有者は13%であるが、そのうちの約3割が除去費用について未定であるとしている。

空き家にしておく理由として、「物置とし必要」のほか、利活用を図ろうとしても「更地にしても使い道がない」「住宅の質の低さ」や「買い手・借りての少なさ」により空き家となっていることがあげられている。また、「解体費用をかけたくない」「労力や手間をかけたくない」といった消極的な理由のほか、「特に困っていない」とする所有者も少なくない。一方実際に売却や賃貸を考えている所有者からは、売却・賃貸する上での課題として、「買い手・借り手の少なさ」「住宅の傷み」「設備や建具の古さ」などがあげられている。

空き家の日頃の管理は、専門家である不動産会社等が行なっているものは4%弱にすぎず、誰も管理していないものが3%程度、所有者自身、親族、親戚又は友人、知人、隣人が行っているものが90%となっていて、その管理の内容にはばらつきがあり、必ずしも十分な管理内容とはなっていない。また、所有者の居住地が遠隔になるほど、管理頻度が低くなる。

空き家は勿論、個人的な所有物ではありますが、隣接地や地域にとってはさまざまな問題を引き起こす可能性があります。

また、相続問題と共に時に長期的な時間がかかる場合があり、税務・解体費用・境界問題など大きな費用を要する場合もあります。

そのような大きな問題は親御さんが60代(まだ若くお元気な)、相続人が40代(働き盛り)のうちにご家族でしっかりと話し合うことが問題解決へ向けてとても重要です。

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空き家問題は、建物を所有する所有者とそのご家族誰しもに起こりうる

他人事ではない身近な問題です。

例えば、皆様のご両親や高齢で独居の片親、又は相続人不在で独居のご兄弟などが

突然の長期入院、高齢者施設への入所や他界などにより、即空き家予備群・空き家になります。

近年の住宅・土地統計調査(総務省)によれば、空き家の総数は、この20年で約1.5倍

(1988年:576万戸→2018年:849万戸)に増加。この総数には、賃貸の空室や売却用物件なども含む数字です。

一方で、二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「居住目的のない空き家」は、そのまま放置すると管理不全空き家になる恐れがあり、悪化すると特定空き家になる可能性が高い注視する対象と考えられます。こちらは約20年で約1.9倍に増加している状況です。

「居住目的のない空き家」は2018年には約349万戸あり、それまでのトレンドを踏まえると2030年には約470万戸に増えると予測されております。

また、「居住目的のない空き家」の内訳は、一戸建てが7割以上を占め最も多くなっていて、その発生(取得)経緯としては、相続が55%、その所有者の約3割が遠隔地に居住、所有世帯の家計を支える者の約6割超が65歳以上の高齢者となっております。

これから日本は第一次、第二次ベビーブームの世代が高齢者へ突入する超高齢化社会になります。そして、その時空き家問題が一気に加速し、その割合は全体の30%を超えるとも…

さて、皆様のご実家問題は大丈夫でしょうか？

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人生初の四国入りは愛媛県となりました。

8月3日4日の2日間、松山市内にて各地よりご参加の皆様と

グループの理念共有や活動内容、最新の情報や今後の取り組み指針など

充実した受講となりました。

期間中、主催者の皆様の細やかなおもてなしに心より感謝申し上げます。

いよいよ本格スタートとなります「空き家アドバイザー協議会事業」

先ずは活動地域での支部立ち上げへ向けて全力疾走です。